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Kurz notiert: Zivilrecht


Bundesgerichtshof

Nach Zustimmung zu einer Mieterhöhung steht dem Mieter kein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht zu

BGH, Urteil vom 17.10.2018 - VIII ZR 94/17; Vorinstanz: AG Pankow-Weißensee, 05.08.2016 - 6 C 64/16; LG Berlin, 10.03.2017 - 63 S 248/16

MIR 2018, Dok. 045, Rz. 1


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Der Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 17.10.2018 (VIII ZR 94/17) entschieden, dass die - brieflich erklärte - Zustimmung eines Mieters zur einer - brieflich geforderten - Mieterhöhung gemäß § 558b Abs. 1 BGB nicht in den Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen fällt; dem Mieter stehe deswegen kein Widerrufsrecht zu.

Zur Sache

Der Kl√§ger ist Mieter einer Wohnung der Beklagten in Berlin. Im Juli 2015 forderte die Beklagte unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel brieflich auf, einer (n√§her erl√§uterten) Erh√∂hung der Netto-Kaltmiete von EUR 807,87 auf EUR 929,15 zuzustimmen. Dem kam der Kl√§ger zwar zun√§chst nach, erkl√§rte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung. Anschlie√üend entrichtete er von Oktober 2015 bis Juli 2016 die monatlich um EUR 121,18 erh√∂hte Miete lediglich unter Vorbehalt. Mit seiner Klage verlangt er die R√ľckzahlung der f√ľr diese zehn Monate entrichteten Erh√∂hungsbetr√§ge von insgesamt EUR 1.211,80 sowie die Feststellung, dass sich die Netto-Kaltmiete der von ihm gemieteten Wohnung nicht erh√∂ht habe.

Die Klage hat in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Dabei ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass im Grundsatz auch bei Zustimmungserkl√§rungen des Mieters zu Mieterh√∂hungsverlangen (¬ß 558a Abs. 1, ¬ß 558b Abs. 1 BGB) ein fernabsatzrechtliches Widerrufsrecht des Verbrauchers bestehe. Im vorliegenden Fall fehle es jedoch an einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchervertrag (¬ß 312c Abs. 1 BGB). Denn die Mieterh√∂hungsvereinbarung zwischen dem Kl√§ger als Verbraucher und der Beklagten, die gewerblich Wohnungen vermiete, sei zwar unter ausschlie√ülicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (Brief), nicht jedoch "im Rahmen eines f√ľr den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems" (¬ß 312c Abs. 1 Halbs. 2 BGB) getroffen worden. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl√§ger sein Klagebegehren weiter.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs: Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht eröffnet

Der Bundesgerichtshof (VIII. Zivilsenat) hat die Revision zur√ľckgewiesen und entschieden, dass die gem√§√ü ¬ß 558b Abs. 1 BGB erkl√§rte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterh√∂hungsverlangen des Vermieters nach ¬ß 558 Abs. 1, ¬ß 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzvertr√§gen nicht erfasst sei; dem Mieter stehe ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zu.

§ 312 Abs. 4 Satz 1 BGB umfasst nicht die Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung

Der Wortlaut des ¬ß 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf "Vertr√§ge √ľber die Vermietung von Wohnraum". Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift jedoch sei dahingehend einschr√§nkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserkl√§rung zu einer vom Vermieter verlangten Erh√∂hung der Miete nach den ¬ß¬ß 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen √ľber die Mieterh√∂hung bis zur orts√ľblichen Vergleichsmiete (¬ß¬ß 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen √ľber das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzvertr√§gen.

Schutz des Mieters bereits durch §§ 558 ff. BGB ausreichend gewährleistet

Denn mit dem in ¬ß 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes tragen nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber bei Mieterh√∂hungen bis zur orts√ľblichen Vergleichsmiete die in den ¬ß¬ß 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschr√§nkt Rechnung. Gem√§√ü ¬ß 558a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erkl√§rende) Mieterh√∂hungsverlangen vom Vermieter zu begr√ľnden. Damit solle dem Mieter die M√∂glichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erh√∂hungsverlangens zu √ľberpr√ľfen. Schon dadurch k√∂nne der Mieter seinen rechtsgesch√§ftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und au√üerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Au√üerdem r√§ume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter fr√ľhestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterh√∂hungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen kann (¬ß 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene √úberlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden kann, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterh√∂hung zustimmt. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der ¬ß¬ß 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbrauchersch√ľtzenden Regelungen f√ľr Vertragsabschl√ľsse im Fernabsatz erf√ľllt ist.

Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei au√üerhalb von Gesch√§ftsr√§umen (fr√ľher: in einer Haust√ľrsituation) geschlossenen Verbrauchervertr√§gen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17.05.2017 ‚Äď VIII ZR 29/16) bleibt von dieser Entscheidung indes unber√ľhrt.

(tg) - Quelle: PM Nr. 168/2018 des BGH vom 17.10.2018


Bearbeiter: Rechtsanwalt Thomas Ch. Gramespacher (Google+ Profil)
Online seit: 18.10.2018
Kurz-Link zum Artikel: http://miur.de/2890
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